Ne prezrite
Cene stanovanjskih nepremičnin v 2. četrtletju 2021 ponovno višjeNAZAJ V ŠOLO: KAKO PRILAGODITI DOM NA NOVO ŠOLSKO LETOAprila transakcije z nepremičninami na predkoronski ravniZaupanje v nepremičninski trg se nadaljujeCene stanovanjskih nepremičnin v prvem četrtletju 2021EVROPSKA RAZISKAVA O TRGU STANOVANJSKIH NEPREMIČNINTRIJE NASVETI ZA PRODAJO NEPREMIČNINE V LETU 2021Kupiti ali prodati nepremičnino ali raje počakati?Kako so se v RE/MAX-u nepremičninski posredniki prilagodili omejitvam zaradi…Italijanka med pospravljanjem odkrila 475.000 evrov vredno obveznicoPAMETNI DOMOVIPONUDBA NEPREMIČNIN ZA RUSKO GOVOREČE KUPCE5 nasvetov za srečnejše leto 2021Cene stanovanjskih nepremičnin v 3. četrtletju 2020NOVA REALNOST: KAKO COVID 19 SPREMINJA TRG NEPREMIČNINUstrezna priprava nepremičnine na prodajoIzbor nepremičnin na obrobju naše prestolniceKje se bo gradilo največ stanovanj?Šest mitov o tem, kako tehnologija spreminja trg nepremičninNepremičninski trg v prvem polletju 2020Izgorelost nepremičninskih posrednikovRaziskava: RE/MAX EVROPA o vplivih COVIDA-19 na evropski nepremičninski trgPreden se odločite za nepremičninskega posrednika, mu postavite 10 ključnih…V 5 korakih do popolne lokacije novega domovanjaMirnski grad je dobil novega lastnika – speča lepotica se…Rast cen stanovanj v Ljubljani se je ustavila že pred…Svetovni dan otrok – 1. junijNepremičninski zmagovalci in poraženci epidemijeKako kupiti nepremičnino iz udobja vašega domaKako prodati nepremičnino iz udobja vašega domaKo nam virus kroji naše dniKako je Brexit vplival na ceno hiš v Združenemu kraljestvu…Na vrhu tudi v letu 2020: RE/MAX se je ponovno…Kako izbrati kvalitetno pohištvo iz IKEA trgovin?Obudimo spomine na RE/MAX letno srečanje na PtujuRE/MAX Reucon – evropska konvencija RE/MAX 2019 – skupaj ustvarjamo…Izrezovanje buč in dekoracija za noč čarovnicRE/MAX Evropska konvencija 2019 na MallorciVse se začne s postavitvijo primerne ceneKako lahko prostor za domačo pisarno poveča povpraševanje kupcev?Lastništvo doma: nakup ali gradnja?Srečno zaljubljena se podajata na lov za novim domom

Nakup ali najem poslovnega prostora

shutterstock_351154142.jpg

Izboljšanje gospodarskih razmer, ugodno financiranje, širitev poslovanja in velika ponudba poslovnih prostorov so marsikatero podjetje spet spodbudili k razmisleku o reševanju poslovno-prostorskega vprašanja.

Če k temu dodamo še dejstvo, da bančnih obresti na depozite tako rekoč ni in da je s prostimi sredstvi treba nekaj storiti, še posebej, ker bodo takšne razmere še kakšno leto ali dve, potem je nepremičninski izziv toliko večji. Splošen trend je sicer, da podjetja poslovne prostore vse več najemajo, če le nimajo posebnih prostorskih zahtev, prosta sredstva pa vlagajo v osnovno dejavnost. Poslovni modeli oziroma okolje se namreč zdaj tako hitro spreminjajo, da so potrebna nenehna vlaganja v razvoj.

Najemnik ali lastnik

Odločitev je pravzaprav preprosta. Obstajata dve skupini podjetij: eni je pomembna bilanca stanja, drugi pa izkaz poslovnega izida. Če podjetje želi okrepiti svoja sredstva, se bo lotilo nakupa nepremičnine, če pa želi dober poslovni izid, bo najemnik. To sta daleč najpomembnejša dejavnika pri odločanju o poslovnem prostoru.

Storitvena podjetja so navadno najemniki in stroške najemnine enostavno vračunajo v ceno storitev. Denimo podružnice nekaterih velikih tujih družb prostorov niti ne smejo kupovati, čeprav bi se lahko naložba hitro povrnila. Najemniki si tudi veliko lažje izračunajo donosnost svojega osnovnega posla, saj v bilanci nimajo vpliva nepremičnin (vrednotenja, revalorizacije).

Če poslovne prostore najamemo, smo tudi veliko bolj prilagodljivi. Ker nismo lastniki nepremičnine, se tudi ne ukvarjamo z vzdrževanjem objekta. Res pa je, da smo manj zanimivi za banke, saj pri zadolževanju ne moremo ponuditi hipotekarnega jamstva. Za to potrebujemo drugačne oblike zavarovanj, ki imajo seveda svojo ceno.

Ujetost v lastne prostore

Slabost lastništva poslovnih prostorov je ujetost podjetja v te prostore. To naj še posebej pazijo mlada podjetja, ki sploh še ne vedo, kako velika bodo in kaj bodo točno delala. V težavo se lahko izrodi tudi lokacija, saj se pri razvoju poslovanja lahko izkaže, da bi bilo bolje poslovati kje drugje, bliže kupcem ali partnerjem. Marsikatero podjetje vztraja v nedonosnem poslu le zato, ker ima svoje prostore, s katerimi bi sicer imelo problem, kako se jih znebiti za želeno ceno.

Teorija je eno, praksa drugo

Če je v teoriji odločitev enostavna, se v praksi pogosto “zaplete”, saj se na trgu pojavi izjemna nepremičnina na izjemni lokaciji, po nizki ceni – ta naj bi zagotovo šla navzgor -, na računu je dovolj denarja… Niso redki podjetniki, ki v nepremičnini vidijo tudi svojo pokojnino (rento).

K sreči so se v zadnji krizi razblinile utvare, da cene nepremičnin poznajo samo pot navzgor in da pri takšni naložbi ni mogoče zgrešiti. Mnogi so tudi ugotovili, kako dolgo se lahko nepremičnina prodaja, če so razmere na trgu slabe, cena pa previsoka.

Torej, če že v nakup nepremičnine za svojo pokojnino in naložbo, naj bo ta resnično nekaj posebnega (lokacija, arhitekt, funkcionalnost). Takšne nepremičnine so tudi veliko bolj robustne v nepremičninskih krizah.

Če niste ravno gradbenik, je pa nekaj povsem jasno. In sicer, da je gradnja poslovnih prostorov v lastni režiji neproduktivno porabljen čas. Vzame namreč veliko energije, hkrati pa ni bistveno cenejša od nakupa nepremičnine na trgu.

Obrat se še čaka

Razmere na trgu poslovnih nepremičnin so še vedno v senci nedavne krize. Do podobnega preobrata, kot je pri stanovanjskih nepremičninah, namreč ni prišlo. Poslovne nepremičnine se obračajo počasneje, saj se tudi tovrstne odločitve v podjetjih sprejemajo dlje časa.

V Sloveniji je sicer evidentiranih okoli 10.500 aktivnih najemnih razmerij za pisarniške prostore, od tega jih je v Ljubljani 45 odstotkov, denimo v Mariboru le osem odstotkov, v okolici Ljubljane (vključno z Domžalami, Grosupljem, Kamnikom, Litijo, Medvodami, Vrhniko in Logatcem) pa štiri odstotke. Po podatkih GURS-a se letno sklene okoli 3.100 najemnih pogodb oziroma aneksov za najem pisarniških prostorov, 1.400 za trgovske in storitvene lokale ter 550 za gostinske lokale.

Avtor: Stane Petavs, nepremičninski svetovalec RE/MAX Vogal

Share this post

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja

*

scroll to top