Izboljšanje gospodarskih razmer, ugodno financiranje, širitev poslovanja in velika ponudba poslovnih prostorov so marsikatero podjetje spet spodbudili k razmisleku o reševanju poslovno-prostorskega vprašanja.
Če k temu dodamo še dejstvo, da bančnih obresti na depozite tako rekoč ni in da je s prostimi sredstvi treba nekaj storiti, še posebej, ker bodo takšne razmere še kakšno leto ali dve, potem je nepremičninski izziv toliko večji. Splošen trend je sicer, da podjetja poslovne prostore vse več najemajo, če le nimajo posebnih prostorskih zahtev, prosta sredstva pa vlagajo v osnovno dejavnost. Poslovni modeli oziroma okolje se namreč zdaj tako hitro spreminjajo, da so potrebna nenehna vlaganja v razvoj.
Najemnik ali lastnik
Odločitev je pravzaprav preprosta. Obstajata dve skupini podjetij: eni je pomembna bilanca stanja, drugi pa izkaz poslovnega izida. Če podjetje želi okrepiti svoja sredstva, se bo lotilo nakupa nepremičnine, če pa želi dober poslovni izid, bo najemnik. To sta daleč najpomembnejša dejavnika pri odločanju o poslovnem prostoru.
Storitvena podjetja so navadno najemniki in stroške najemnine enostavno vračunajo v ceno storitev. Denimo podružnice nekaterih velikih tujih družb prostorov niti ne smejo kupovati, čeprav bi se lahko naložba hitro povrnila. Najemniki si tudi veliko lažje izračunajo donosnost svojega osnovnega posla, saj v bilanci nimajo vpliva nepremičnin (vrednotenja, revalorizacije).
Če poslovne prostore najamemo, smo tudi veliko bolj prilagodljivi. Ker nismo lastniki nepremičnine, se tudi ne ukvarjamo z vzdrževanjem objekta. Res pa je, da smo manj zanimivi za banke, saj pri zadolževanju ne moremo ponuditi hipotekarnega jamstva. Za to potrebujemo drugačne oblike zavarovanj, ki imajo seveda svojo ceno.
Ujetost v lastne prostore
Slabost lastništva poslovnih prostorov je ujetost podjetja v te prostore. To naj še posebej pazijo mlada podjetja, ki sploh še ne vedo, kako velika bodo in kaj bodo točno delala. V težavo se lahko izrodi tudi lokacija, saj se pri razvoju poslovanja lahko izkaže, da bi bilo bolje poslovati kje drugje, bliže kupcem ali partnerjem. Marsikatero podjetje vztraja v nedonosnem poslu le zato, ker ima svoje prostore, s katerimi bi sicer imelo problem, kako se jih znebiti za želeno ceno.
Teorija je eno, praksa drugo
Če je v teoriji odločitev enostavna, se v praksi pogosto “zaplete”, saj se na trgu pojavi izjemna nepremičnina na izjemni lokaciji, po nizki ceni – ta naj bi zagotovo šla navzgor -, na računu je dovolj denarja… Niso redki podjetniki, ki v nepremičnini vidijo tudi svojo pokojnino (rento).
K sreči so se v zadnji krizi razblinile utvare, da cene nepremičnin poznajo samo pot navzgor in da pri takšni naložbi ni mogoče zgrešiti. Mnogi so tudi ugotovili, kako dolgo se lahko nepremičnina prodaja, če so razmere na trgu slabe, cena pa previsoka.
Torej, če že v nakup nepremičnine za svojo pokojnino in naložbo, naj bo ta resnično nekaj posebnega (lokacija, arhitekt, funkcionalnost). Takšne nepremičnine so tudi veliko bolj robustne v nepremičninskih krizah.
Če niste ravno gradbenik, je pa nekaj povsem jasno. In sicer, da je gradnja poslovnih prostorov v lastni režiji neproduktivno porabljen čas. Vzame namreč veliko energije, hkrati pa ni bistveno cenejša od nakupa nepremičnine na trgu.
Obrat se še čaka
Razmere na trgu poslovnih nepremičnin so še vedno v senci nedavne krize. Do podobnega preobrata, kot je pri stanovanjskih nepremičninah, namreč ni prišlo. Poslovne nepremičnine se obračajo počasneje, saj se tudi tovrstne odločitve v podjetjih sprejemajo dlje časa.
V Sloveniji je sicer evidentiranih okoli 10.500 aktivnih najemnih razmerij za pisarniške prostore, od tega jih je v Ljubljani 45 odstotkov, denimo v Mariboru le osem odstotkov, v okolici Ljubljane (vključno z Domžalami, Grosupljem, Kamnikom, Litijo, Medvodami, Vrhniko in Logatcem) pa štiri odstotke. Po podatkih GURS-a se letno sklene okoli 3.100 najemnih pogodb oziroma aneksov za najem pisarniških prostorov, 1.400 za trgovske in storitvene lokale ter 550 za gostinske lokale.
Avtor: Stane Petavs, nepremičninski svetovalec RE/MAX Vogal
