»Že pet let živimo v hiši, ki smo jo najeli. V zadnjem času lastnik omenja, da razmišlja o prodaji. V hiši želimo ostati, trenutno pa nimamo finančnih zmožnosti, da bi plačali celoten znesek. Zanima me, ali je kakšna možnost, da se najemnina šteje v kupnino, ki bi jo odplačali v naslednjih letih. Kako lahko svojo namero predstavimo lastniku in kako lahko to pravno uredimo?«
Petra M. iz Pirana
Najem nepremičnine z možnostjo kasnejšega odkupa oziroma najem z odkupom je sistem prodaje, kjer sta stranki v postopku prodajalec, ki je istočasno najemodajalec, in kupec, ki je tudi najemnik.
PREDNOSTI NAJEMA ZA NAKUP ZA PRODAJALCA (NAJEMODAJALCA)
V tem pogodbenem razmerju ima prodajalec zagotovljenega najemnika oziroma bodočega kupca nepremičnine in z aro zavarovano prodajo za primer, če bi si kupec (najemnik) premislil glede nakupa.
Kupec (najemnik) plača preostanek kupnine ob koncu najemnega razmerja (od celotne kupnine se odšteje seštevek že plačanih najemnin in začetnega pologa). Prodajalec ima tako plačane tekoče obratovalne stroške in urejeno vzdrževanje svoje nepremičnine. Ta način prodaje poveča možnost prodaje tudi tistih nepremičnin, ki trenutno za trg niso najbolj zanimive.
PREDNOSTI NAJEMA ZA NAKUP ZA KUPCA (NAJEMNIKA)
Kupec lahko nepremičnino kupi, četudi ni kreditno sposoben, saj ga »financira« prodajalec in ne banka (pomembno pa je, da ne plačuje glavnice in obresti). Najemnine, ki jih najemnik plačuje, se obračunavajo v kupnino. Najemnik ima možnost takojšnje uporabe in razpolaganja z nepremičnino, brez velike začetne investicije.
V primeru, da kupec ob koncu pogodbenega najema ne želi ali ne zmore kupiti nepremičnine, lahko odstopi od pogodbe (izgubi pa vse do tedaj plačane najemnine in vplačano aro). Kupec ima možnost nepremičnino odkupiti pred potekom pogodbe.
V zemljiško knjigo se vpiše zaznamba (s predkupno pravico) v korist bodočega kupca oziroma najemnika. Prodajalec v času trajanja pogodbe nepremičnine ne more in ne sme prodati ali dodatno obremeniti. V primeru, da je nepremičnina že obremenjena s hipoteko, se sklene dogovor z upnikom (npr. banko), da se del ali celotna najemnina plača direktno na račun upnika, razlika pa na račun prodajalca. Stranki se morata dogovoriti za prodajno ceno nepremičnine in mesečno najemnino. Ob sklenitvi pogodbe bodoči kupec oziroma najemnik plača aro (približno 10 % kupnine) in prvo najemnino za tekoči mesec, ki pa je višja od trenutne tržne najemnine za približno 50 %.
Prodajalec (najemodajalec) nosi stroške davka od kapitalskega dohodka pri oddajanju, kupec (najemnik) pa plačuje tekoče stroške obratovanja nepremičnine v času najema (gretje, voda, elektrika, zavarovanje za nepremičnino).
Vsekakor je to inovativen sistem prodaje nepremičnine in ga svojim strankam priporočamo, vendar pa morajo biti stranke dobro seznanjene z vsemi pogoji prodaje, pogodba mora biti sestavljena v notarskem zapisu za dobo od 12 do 30 mesecev, vsekakor pa mora biti postopek prodaje biti izpeljan strokovno, da se kasneje ne pokažejo neljube težave.
Pripravil:
Boris Sardot, licenciran nepremičninski posrednik, RE/MAX Obala
