Nepremičninski zmagovalci in poraženci epidemije

Katastrofa za hotele in gostinske objekte, triumf za skladišča

Prve ugotovitve o posledicah epidemije koronavirusne bolezni 19 kažejo na to, da se bodo obstoječi trendi na trgu nepremičnin po njenem koncu pospešeno nadaljevali – zaradi vedno več nakupov prek spleta in dela od doma bodo na slabšem trgovski in pisarniški prostori, na boljšem pa bodo predvsem logistični objekti. Stanovanjske nepremičnine ostajajo odporne proti vsem oblikam šokov, zelo prizadeti pa bodo hoteli, gostinska dejavnost in objekti za rekreacijo, ki bodo morali svoje poslovanje prilagoditi novim razmeram.

Obsežno raziskavo vpliva epidemij na gospodarstvo in nepremičninski trg je pred kratkim izvedla ameriška spletna nepremičninska družba Zillow. Ugotovili so, da ekonomska aktivnost v času epidemije močno upade (od 5 do 10 odstotkov) ter se po epidemiji hitro okrepi. Vzorec krize se močno razlikuje od finančne krize, ki ponavadi traja dlje – upad traja od 6 do 18 mesecev, okrevanje pa poteka zelo počasi.

Ob epidemiji SARS v Hong Kongu leta 2003 se je BDP na letni ravni zmanjšal za 1,75 odstotka, obseg nepremičninskih transakcij zaradi omejitev medsebojnih kontaktov pa se je kratkoročno znižal za 33–72 odstotkov. Po končani epidemije se je število transakcij hitro vrnilo na raven pred epidemijo. Ob epidemiji gripe leta 1918 je v ZDA BDP upadel za 0,5 odstotka. Po prvih ocenah vsak teden zaustavitve življenja povzroči približno odstotek upada BDP na letni ravni.

Seveda pa lahko pride do povsem druge slike, če bi se zaustavitev gospodarskih aktivnosti podaljšalo za več mesecev. V tem primeru bi epidemiji sledila resna finančna kriza povesem drugih dimenzij. Posledic takšne krize ni mogoče napovedati.

Kratkoročni vplivi epidemije na nepremičninski trg

Ameriška globalna nepremičninska družba Cushman&Wakefield je pred nekaj dnevi objavila realizirane izgube nekaterih vrst ameriških nepremičninskih skladov (REIT) od začetka leta do izbruha epidemije.

Podatki so sicer danes verjetno že zastareli, saj se vrednosti različnih naložbenih razredov spreminja iz dneva v dan. Vseeno pa zelo nazorno kažejo, v kakšnem obsegu so prizadete določene vrste nepremičnin.

Najbolj prizadeti so hoteli – vrednost analiziranih skladov, ki vlagajo vanje, je padla za 67,5 odstotka. Sledijo trgovski prostori in souporaba pisarniških prostorov (coworking) s 55-odstotnim padcem vrednosti. Padci vrednosti takšnih skladov so močno presegli 25-odstotni padec vrednosti delnic. Skladi, ki upravljajo stanovanjske nepremičnine, so bili manj prizadeti, najbolj odporni proti virusu pa so industrijske, predvsem skladiščne nepremičnine, po katerih se je povpraševanje celo povečalo.

V času epidemije nepremičninski trg povsem zamre, transakcij ni, cene pa ostanejo več ali manj nespremenjene. Prodajalci se ne odločajo za prodajo, ker menijo, da kupcev ne bo. Kupci na drugi strani skrbno spremljajo dogajanje in čakajo na razplet. Močno se zmanjša tudi aktivnost na spletnih portalih. Vse odločitve o prodajah in nakupih se prelagajo na kasnejše obdobje.

Industrijski in skladiščni prostori – veliki zmagovalci krize?

Med epidemijo se je močno povečala spletna prodaja in s tem tudi potreba po dodatnih skladiščnih prostorih. Zelo verjetno je, da se bo pospešena rast spletne prodaje nadaljevala tudi po krizi, s tem pa se bo povečala potreba po skladiščnih prostorih. Predvsem je naraslo povpraševanje po klimatiziranih skladiščih za živila in zdravila. Tu ne gre samo za velika skladišča, temveč tudi za manjša, ki so v manjših krajih bližje potrošnikom.

Podobno velja za industrijske nepremičnine. Zaradi velikih motenj v preskrbovalnih verigah in dobavah, do katerih je prišlo med trenutno epidemijo, načelo »just-in-time« po vsej verjetnosti ne bo več tako opevano. Želja po večji neodvisnosti od dobaviteljev in minimalnih zalogah v primeru motenih dobav bo potrebo po skladiščnih prostorih še dodatno povečala.

Direktor nemškega investicijskega sklada LIP Invest po končani koronakrizi že napoveduje zmagovalni pohod logističnih nepremičnin. Podobna ugotavljajo nekateri drugi razvijalci skladišč. Nepremičninska družba CBRE Group Inc. v naslednjih petih letih napoveduje potrebo po dodatnih sedmih do desetih milijonih kvadratnih metrih klimatiziranih skladišč v ZDA.

Še bolje jo bodo odnesli tako imenovana podatkovna središča (data center), namenjeni shranjevanju in obdelavi podatkov. Potreba po takšnih centrih zaradi večjega povpraševanja po shranjevanju podatkov in zaradi intenzivnejše spletne komunikacije strmo narašča.

Stanovanjske nepremičnine – odporne proti krizam

Vrednosti stanovanjskih nepremičnin ostajajo med krizo bolj stabilne kot delnice in drugi naložbeni razredi. Na vrednost stanovanjskih nepremičnin namreč bolj vplivajo osebne odločitve, kot sta poroka ali širitev družine, in manj gospodarska aktivnost. Večje padce cen stanovanjskih nepremičnin lahko pričakujemo samo v času hujših finančnih kriz, ob povečanju brezposelnosti, manjšem razpoložljivem dohodku, visokih obrestnih merah ter nezmožnosti lastnikov, da odplačujejo posojila.

Primerjava gibanja prodajne vrednosti stanovanjskih hiš v ZDA z gibanjem delniškega indeksa S&P 500 v zadnjih 57 letih (toliko časa se zbirajo podatki o prodajnih cenah stanovanjskih hiš) pokaže, da se je vrednost hiš zmanjšala le med finančno krizo leta 2008, druge krize in pretresi – na primer napad na WTC leta 2001, naftne krize, kriza dot.comov – praktično niso imeli vpliva na cene stanovanjskih hiš.

Če bo zaustavitev aktivnosti omejena na razumnih nekaj tednov, večjih padcev vrednosti stanovanjskih nepremičnin tako ni pričakovati. Izjeme so študentski domovi in domovi za ostarele, saj se bo morda v bodoče več ljudi odločalo poskrbeti za starejše v domačem okolju.

Hoteli, gostinski objekti, objekti za rekreacijo – najhuje prizadeti

Zasedenost hotelov je globalno po izbruhu epidemije padla za 70 odstotkov, prihodki na sobo pa so se zmanjšali za približno 60 odstotkov. Zasedenost hotelov v Evropi je padla za 95 odstotkov. Ker se letošnje poletje razmere še ne bodo normalizirale, so in bodo izgube v turističnem in gostinskem sektorju letos nedvomno katastrofalne.

Po napovedih ameriške družbe Smith Travel Research (STR), ki redno spremlja dogajanje v turizmu, bo hotelski sektor v času epidemije bolj prizadet kot med finančno krizo leta 2008. Vendar naj bi si panoga hitro zopet opomogla, morda že v letošnjem tretjem četrtletju, delno tudi zaradi različnih vladnih ukrepov pomoči. Hitreje se bo opomogel domači turizem. Na kratki rok bodo domači gosti v vseh državah nadomeščali tuje goste. To še posebej velja za velike države.

Tudi na daljši rok je pričakovati, da bodo turistične in gostinske nepremičnine najbolj prizadete. Tudi ko bodo prenehali veljati ukrepi za zajezitev epidemije, ljudje verjetno ne bodo potovali takoj in v enaki meri kot doslej. To velja tako za zasebna kot za poslovna potovanja. Ob morebitnih novih izbruhih epidemij ali drugega vala koronavirusa pa bo ta sektor znova prvi na udaru.

Trgovski prostori – potrebne bodo spremembe

Naslednja najbolj prizadeta vrsta nepremičnin so trgovski prostori, nakupovalni centri ter druge vrste trgovin. Nepremičninski sklad Intu, ki upravlja z 10 milijard vrednim portfeljem trgovskih nepremičnin v Združenem kraljestvu, je na primer zadnji mesec prejel samo 29 odstotkov pogodbeno dogovorjenih najemnin. V času epidemije bo veliko ljudi prvič poskusilo nakup prek spleta, kar bo dodatno pospešilo e-nakupe. Povpraševanje po trgovskih prostorih se bo zato po epidemije dolgoročno zmanjševalo, kar bo povzročilo pritisk na nižanje najemnin. Moody’s v ZDA ocenjuje, da se bo nezasedenost trgovskih površin z 10 povečala na 15 odstotkov. Manj prizadete bodo živilske trgovine, lekarne in drugi prodajni prostori, ki ponujajo za življenje nujno potrebne dobrine. Napovedi gredo v smeri povezovanja med on-line in off-line prodajo, torej za vzporedno prodajo preko več prodajnih kanalov hkrati.

Pričakovati je še, da se bo na dolgi rok spremenila tudi arhitekturna zasnova prodajnih prostorov, ki bo po potrebi omogočala delovanje tudi v času morebitnih epidemij. Tu gre na primer za ureditev točk za izdajo blaga brez neposrednega stika s prodajalcem in kupci, za zagotavljanje potrebnih razdalj med strankami, povečanje skladišč in podobne ukrepe.

Pisarniški prostori – največji eksperiment dela od doma doslej

Trenutno na svetu poteka največji eksperiment delo od doma. Veliko podjetij bo po pandemiji znova razmislilo, koliko in kje potrebujejo pisarniške prostore. Delo bo prav gotovo potekalo bolj decentralizirano. Po nekaterih ocenah je namreč že sedaj v povprečju 40 odstotkov pisarniških prostorov v podjetjih nezasedenih oziroma neizkoriščenih. Vseeno pa dela v pisarnah ne bo nikoli možno v celoti prenesti v dnevne sobe stanovanj.

Manjša podjetja se trenutno skušajo dogovoriti o znižanju najemnin, večja pa so v stanju »čakaj in opazuj«. Potreba po pisarniških prostorih se bo še naprej zmanjševala, kar bo pomenilo pritisk na nižje najemnine. Prve bolj konkretne posledice bodo vidne v času, kot se bodo pričele obnavljati oziroma podaljševati najemne pogodbe.

Najhuje je prizadet sektor souporabe pisarn (coworking). Velika večina uporabnikov je že odpovedala svoje kratkoročne najemne pogodbe. Vrednost obveznic podjetja WeWork, ki ponuja souporabo pisarn, je v zadnjih tednih padla za 45 odstotkov. Tudi pri tej vrsti poslovnih nepremičnin bo treba razmisliti o novih konceptih, ki bodo zagotavljali minimalne razdalj med delovnimi mesti. Oceanski tip pisarn v bodoče verjetno ne bo več tako primeren in opevan kot doslej.

Boris Tuma je direktor RE/MAX Commercial Slovenija.

Članek je bil objavljen v Financah dne 22.4.2020