RE/MAX Slovenija je že 14.leto zapored zlati sponzor posveta Poslovanje z nepremičninami. Dogodek se je odvijal v Portorožu 17. in 18. novembra 2022. Pomemben dogodek, kjer se vsako leto srečujejo in družijo predstavniki gospodarskih družb, agencije za posredovanje z nepremičninami, samostojni podjetniki, vladne institucije, lokalne skupnosti in drugi nosilci aktivnosti s področja poslovanja z nepremičninami. V nadaljevanju so navedene glavne tematike in ključni zaključki za prihodnost poslovanja z nepremičninami.
1. Stanovanjska politika, nov program 2025-2035
- Nemudoma je treba vzpostaviti Svet za stanovanjsko politiko pri Vladi Republike Slovenije.
- Začeti moramo s pripravami na uvedbo stroškovne najemnine, saj so učinki uskladitve višine neprofitne najemnine (še posebej v sedanjih tržnih razmerah) že skoraj izzveneli.
- Zagotoviti je treba mehanizme zemljiške politike, s katerimi bomo spodbudili gradnjo (tako javnih kot zasebnih) zlasti najemnih stanovanj. Vlada naj čim prej imenuje medresorsko telo za pripravo celovite zemljiške politike na ravni države in občin in preuči možnost ustanovitve posebnih skladov stavbnih zemljišč.
- Zagotoviti je treba stabilno sistemsko financiranje stanovanjske politike, pri čemer se ni moč zanašati izključno na javne ali zasebne vire, ampak je treba zagotoviti ustrezno kombinacijo obojih. Do leta 2035 je treba iz javnih virov zagotoviti vsaj 1 milijardo evrov.
- Aktivirati je treba nezaseden fond stanovanj, in sicer s spremembo sistema izvajanja javne najemne službe, na podlagi izkušenj v prvem letu, razvojem programov aktivacije velikih družinskih hiš in drugimi podobnimi ukrepi.
- Stanovanjski trg je treba »očistiti« nestanovanjske rabe (bivanje turistov, študentov …).
- Takoj je treba začeti s pripravo novega Nacionalnega stanovanjskega programa, ki mora nasloviti tudi vse zgoraj navedeno.
- Zagotoviti moramo ustrezne podatke, raziskave in razvoj stroke, ki bo omogočila oblikovanje, izvajanje in tudi spremljanje kakovostne stanovanjske politike.
2. Energetska oskrba večstanovanjskih stavb
- Ministrstvo za infrastrukturo in Agencija za energijo naj nemudoma začneta strokovni dialog z dobavitelji energentov, sistemskimi operaterji in upravniki ter drugimi deležniki, z namenom, da se področje dobave energentov za večstanovanjske stavbe in ostale stavbe v etažni lastnini sistemsko uredi.
- Pri tem je treba iskati rešitve, s katerimi bo položaj vseh gospodinjskih odjemalcev izenačen.
- V okviru strokovnega dialoga je treba razrešiti tudi odprta vprašanja glede sistemov, na katere so priključeni tako gospodinjski kot poslovni odjemalci.
3. Davčna politika na področju nepremičnin
- Potrebno je znižati efektivno obdavčitev najemnin in nato stabilizirati davčna bremena, saj so pogoste spremembe ena največjih ovir za najemodajalce.
- Vzpostaviti je treba centralne evidence najemnih stanovanj in hiš ter najemodajalcev in izboljšati druge podatke o nepremičninskem trgu, predvsem s ciljem povečanja davčnih prilivov in preprečevanja oddajanja na črno.
- Uvesti je treba davčne spodbude za oddajanje stanovanj v okviru Javne službe za najemniško upravljanje z namenom pospešitve aktiviranja praznih stanovanjskih nepremičnin.
- Glede na priporočila OECD je nujno uvesti davek na nepremičnine, ki bo uravnotežil davčno obremenitev dela.
- Nujno je potrebno preveriti možnost izenačitve davčnega statusa najemodajalcev, ki so fizične osebe v primerjavi s samostojnimi podjetniki posamezniki
4. Modeli financiranja stanovanjske gradnje v državah EU
- Stanovanjske politike ne smemo prepustiti izključno trgu.
- Za dolgoročno učinkovito in koherentno stanovanjsko politiko potrebujemo trajni, sistemski in davčno osnovani vir financiranja.
- Javna intervencija v smislu financiranja cenovno dostopnih stanovanj in delne regulacije trga prinaša širše koristi za družbo.
- Aktivna zemljiška politika usmerjena v zagotavljanje cenovno dostopnih (najemnih) stanovanj je uveljavljena praksa v tujini, urbanizacija in pomanjkanje zemljišč pa narekujejo nujnost uvedbe le te tudi v Republiki Sloveniji, predvsem v smeri določanja odstotka novozgrajenih cenovno dostopnih stanovanjskih enot.
5. Ukrepi zemljiške politike za izboljšanje stanja na stanovanjskem področju
- Cene zemljišč za stanovanjsko oskrbo in posledično tudi cene stanovanj ostajajo zelo visoke, ustreznih stanovanj je premalo.
- Za izboljšanje stanja na tem področju je smiselno začeti spodbujati občine k združevanju uprav na delovnem področju zemljiške politike ter začeti z str. 20 izobraževanjem kadrov na način, da bodo razumeli vlogo in instrumente zemljiške politike.
- Ustanovitev sklada za obnovo razvrednotenih območij in razvoj stavbnih zemljišč – za financiranje ukrepov zemljiške politike je potrebno zagotoviti državni sklad, iz katerega bi lahko občine pod določenimi pogoji črpale sredstva za izvajanje ukrepov aktivne zemljiške politike.
- Omejiti bo potrebno spremembe namembnosti oziroma uporabe stanovanjskih objektov za turistične namene in omejiti turistifikacijo v turistično najbolj obleganih naseljih.
- Potrebno je ustrezno davčno obremeniti nezasedena stanovanja, hkrati pa znižati obdavčitev dohodkov od oddajanja nepremičnin v najem.
6. Analiza izvajanja javne službe za najem stanovanj in pilotnega projekta Bivalna skupnost za mlade
- Od okrog 150.000 statistično praznih stanovanj, ki naj bi jih vsaj delno aktivirala javna najemna služba, je ta kljub izjemnemu trudu uspela z aktivacijo zgolj šestih stanovanjskih enot.
- Brez ustrezno višje najemnine in davčnih vzpodbud za lastnike, ni pričakovati, da bo javna najemna služba kot instrument zaživela.
7. Predlogi za zakonske spremembe na področju upravljanja nepremičnin
- Nemudoma naj se prične strokovna razprava o celoviti prenovi ureditve upravljanja vseh stavb v etažni lastnini, ki naj se po možnosti uredi v enotnem zakonu.
- Na začetku razprave je treba rešiti vprašanje resorja, v katerega bi “zakon o upravljanju etažne lastnine” spadal.
- Resorju, ki bi v tem smislu prevzel pripravo sprememb oziroma novega zakona, je treba zagotoviti ustrezne finančne in kadrovske vire.
- V strokovno razpravo, ki bo temu sledila, naj se pri posameznih vprašanjih vključi vso strokovno javnost in druge deležnike.
- Ena od prvih nalog je natančen primerjalno pravni pregled zakonodaje s področja upravljanja etažne lastnine in iskanje primernih rešitev za odprta vprašanja.
8. Analiza sistema delitve stroškov ogrevanja
- Stroški za ogrevanje se v višini najmanj 50% in največ 100% razdelijo med posamezne dele stavbe po porabniških deležih na podlagi pravilnika.
- Za stavbe s porabo manjšo od 25 kWh/m2 ogrevane površine uporaba delilnikov ne bo obvezna, za delitev se uporabi ogrevana površina.
- Porabniški deleži, ki so nižji od 40% deleža ogrevane površine se zvišajo na 40%, lahko pa tudi na 60%, če takšen sklep sprejmejo etažni lastniki.
- Izvajalec delitve, obračuna oz. zavezanec za obveščanje je odgovoren podatke posredovati pristojni inštituciji v skladu s smernico, ki bo predpisana.
9. Način dostopa do informacij in podatkov po prenovi distribucijskega okolja Geodetske
uprave RS
- V roku enega meseca bodo na portalu dodane energetske izkaznice.
- Velika sprememba je, da je sedaj vsaka sprememba, ki se uveljavi, vidi v nekaj sekundah, dejansko v realnem času.
- V prihodnosti bodo dostopni tudi etažni načrti, ki so bili izvedeni po letu 2003. Do leta 2026 pa bodo vektorizirani tudi stari načrti.
- Predlagana je bila pobuda enega od udeležencev, da bi bile energetske izkaznice dostopne tudi v drugem formatu, ne samo v pdf.
10. Razmere na področju stanovanjskih kreditov
- S strani udeležencev so bile podane pobude, da bi banka pri vrednosti zastavljene nepremičnine, v kolikor je ta neskladna z gradbenim dovoljenjem, upoštevala strošek legalizacije.
- Podana je bila tudi pobuda, da bi banka kupcu pred izbiro nepremičnine, izdala dokument iz katerega bi izhajalo, da je plačilno sposoben kupiti nepremičnino do določenega zneska.
Če vas zanima celoten članek vabljeni, lahko več preberete tukaj.
