Evropski najemni trg je v prvi polovici leta 2025 ostal v središču pozornosti: rast cen, visoko povpraševanje in omejena ponudba so zaznamovali večino držav. Medtem ko nekatera gospodarstva beležijo stabilizacijo, druga doživljajo rekordne podražitve in vedno večjo socialno neenakost na področju bivanja.
Dostopnost najemnin: med udobjem in finančno obremenitvijo
Dostopnost stanovanjskih najemnin po Evropi je vse bolj neenakomerna. Razlike med severom in jugom, pa tudi med zahodom in vzhodom celine, so izrazite.
V Turčiji najemniki za najemnino porabijo kar 126 % svojega povprečnega dohodka, kar pomeni, da večina gospodinjstev ne zmore pokrivati osnovnih življenjskih stroškov brez dodatnih prihodkov.
Med dražjimi trgi sta tudi Portugalska in Španija, kjer gospodinjstva za najemnino namenijo približno 60 % oziroma 58 % svojih plač. Posledično se mladi vse težje osamosvajajo, številni pa trg najemnin zapuščajo in iščejo možnosti za nakup, čeprav so cene stanovanj visoke. Španija na ta izziv odgovarja z razmahom koncepta “Build-to-Rent”, gradnjo stanovanj, namenjenih izključno dolgoročnemu najemu.
Na drugi strani spektra je Nemčija, kjer najemnine predstavljajo le 25 % povprečnih plač. Ob 3-odstotni rasti nominalnih dohodkov med letoma 2024 in 2025 to državo postavlja med bolj dostopne evropske trge.
Slovenija medtem ponazarja stiske številnih držav z omejeno ponudbo in hitro rastjo cen. Najemnine dosegajo rekordne vrednosti, plače pa ne dohajajo stroškov bivanja.
Tekma za najem: kako hitro se stanovanja oddajo?
Hitrost oddaje nepremičnin na trgu razkriva dinamiko povpraševanja in zasičenost ponudbe.
V večini evropskih držav so se obdobja, v katerih je bila nepremičnina na voljo, v drugem četrtletju 2025 nekoliko skrajšala, kar je znak zdravega, a napetega trga.
Največjo spremembo je zabeležila Italija, kjer se je povprečno trajanje oglaševanja stanovanj zmanjšalo z 117 na 64 dni, pri hišah pa s 246 na 145 dni.
Češka in Nemčija sta med najhitrejšimi trgi. Tam se večina stanovanj odda v manj kot dveh mesecih.
Portugalska beleži nekoliko daljša obdobja, v povprečju 76 dni za hiše, medtem ko je Turčija med najhitrejšimi, povpraševanje tam ostaja izjemno, ponudba pa omejena.
Evropa v razponu med stabilnostjo in rastjo
Čeprav skupne smernice kažejo na rast, se slika med državami močno razlikuje. V nadaljevanju podrobneje pogledamo, kako se je v prvi polovici leta 2025 razvijal trg najemnin v posameznih državah.
Češka: stabilnost s pridihom mestne rasti
Na Češkem so cene najemnin večinoma stabilne, z drugotrimesično povprečno najemnino 939 €. Manjša stanovanja v Pragi in Brnu so zrasla za 3 % (12,60 €/m²), medtem ko so hiše, predvsem izven mest, ostale cenejše (9,56 €/m²).
Španija: močan vzpon kljub regulaciji
Najemnine v Španiji so med prvim in drugim četrtletjem 2025 zrasle za 5 %, povprečna cena je dosegla 1.576 €. Rast je prišla kljub uvedbi IRAV, povpraševanje pa ostaja močno, predvsem v mestih in turističnih območjih.
Italija: mladi, turizem in selitev iz mest
V Italiji so se najemnine zvišale za 4 %, povprečna cena je 907 €. Močneje so zrasle cene hiš (6 %) kot stanovanj (2 %), saj se najemniki selijo na obrobja. V Rimu je jubilejno leto 2025 dodatno povečalo turistični pritisk.
Bolgarija: varne naložbe in turistični zagon
V Bolgariji spremembe najemnin prebivalce manj prizadenejo; 70 % premoženja predstavljajo nepremičnine. Lastniki jih vse pogosteje preoblikujejo v najemne in počitniške enote, kar izkorišča rast turističnega povpraševanja.
Evropski najemni trg v letu 2025 razkriva globoko razklanost: medtem ko nekateri trgi, kot je Nemčija, ponujajo stabilnost in dostopnost, večina južnoevropskih držav bije bitko s cenami, ki presegajo realne dohodke prebivalstva.
Rast povpraševanja, počasna gradnja in omejena regulacija bodo tudi v prihodnjih mesecih oblikovali razmere na trgu – kjer bo ključno vprašanje ostalo isto:
Kako zagotoviti dostopno in trajnostno bivanje za vse generacije Evropejcev?
