Pogovarjali smo se z g. Boštjanom Udovičem, direktorjem Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, ki nam je zaupal, kako vidi vlogo nepremičninskega posrednika na slovenskem trgu in kakšno prednost le-ta prinaša strankam.
Kot direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS že od leta 2015 spremljate delo agencij in nepremičninskega posredovanja. Med številnimi drugimi izkušnjami velja omeniti, da ste bili od leta 2012 do 2016 predsednik nadzornega sveta Stanovanjskega sklada Republike Slovenije.
Kako se je v tem času spremenilo nepremičninsko posredovanje?
Seveda se vse spreminja. Od leta 2015, ko sem strokovno vstopil v ta segment trga, opažam povečevanje razlik med nepremičninskimi agencijami. Ene izdatno vlagajo v razvoj kakovosti in strokovnosti (takih je po mojem večina), druge so pri tem malce zaspale in mogoče s težavo sledijo razvoju. Je pa ob tem treba omeniti, da je slovenska situacija zelo specifična. Država je namreč že od leta 2003 z grobim poseganjem v poslovanje nepremičninskih družb v obliki omejitev višine plačila za posredovanje in drugih zakonskih ovir tem dejansko onemogočala ali jih vsaj odvračala od tega, da bi se usmerjale v razvoj kakovosti. Če ti država omejuje ceno, za katero lahko ponujaš svojo storitev, konkurenca na trgu, v obliki nudenja vse boljših storitev, nekako izgubi smisel.
Zakaj menite, da je pri nakupu ali prodaji nepremičnine pomembno izbrati nepremičninskega posrednika?
V osnovi gre predvsem za pravno varnost, ki jo strankam (torej tako naročitelju kot tretji osebi) zagotavlja nepremičninski posrednik, in strokovno podporo skozi celoten postopek prometa z nepremičnino. Sicer je osnovna naloga nepremičninskega posrednika, da vzpostavi stik med naročiteljem in tretjo osebo, a iz določb Zakona o nepremičninskem posredovanju izhajajo številne druge obveznosti, ki jasno kažejo na to, da je nepremičninski posrednik predvsem strokovnjak, ki stranke vodi skozi celoten postopek, jih opozarja na nevarnosti in poskrbi, da je promet z nepremičnino izveden v skladu s pričakovanji strank. Zahtevo po strokovnosti nepremičninskih posrednikov pa najbolje odraža obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskih družb, na podlagi katere strankam te odgovarjajo za škodo, ki bi nastala zaradi strokovne napake nepremičninske družbe.
Katere lastnosti oziroma značilnosti naj posamezniki iščejo pri izbiri agencije oziroma nepremičninskega posrednika?
Ključno je, da si stranka za izbiro nepremičninske družbe vzame čas in preveri najrazličnejše elemente, ki bodo vplivali na njeno odločitev (izkušnje, priporočila, osebnost ipd.). Smiselno je tudi preveriti, ali je nepremičninska družba med podpisniki našega Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, s čimer se na načelni ravni zavezuje k spoštovanju višjih standardov poslovanja.
Kakšne prednosti ima to, da izberemo samo eno agencijo oziroma posrednika?
Stranke mislijo, da ni nič narobe s tem, če za posredovanje istočasno pooblastijo več nepremičninskih družb. Žal pa morajo te izpolniti vse zahteve, ki jim jih nalaga zakon. To pa pomeni, da se, v primeru sklepanja več pogodb, nepremičninske družbe po nepotrebnem obremenjuje z delom, ki so ga opravile že druge družbe. Stranke bi se lahko seveda že same zavedale, da bo imela nepremičninska družba, ki edina posreduje v določenem poslu, bistveno močnejši interes za izpolnitev pričakovanj naročitelja, saj se bo zavedala, da bo v primeru uspešne prodaje njen trud nagrajen. V primeru, ko je sklenjenih več pogodb, se pogosto znotraj tega odvija tudi boj med vsemi pooblaščenimi nepremičninskimi družbami, kar pa pogosto ni v interesu naročitelja. Ker tega zavedanja pri nas očitno še nekaj časa ne bo, je edina smiselna rešitev sklepanje ekskluzivnih pogodb, s katerimi nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ne glede na to, kako je do sklenitve pogodbe o nepremičnini na koncu prišlo.
K preprečevanju te prakse bi lahko veliko prispevale tudi nepremičninske družbe, če bi dosledno zavračale sklepanje pogodb o posredovanju z naročitelji, ki imajo v tistem trenutku že sklenjeno drugo pogodbo.
Kaj se zgodi v primeru, da napako pri prodaji naredi posrednik?
V primeru, da zaradi strokovne napake nepremičninske družbe kateri od strank (torej tako naročitelju kot tretji osebi) nastane škoda, za povzročeno škodo ta odgovarja. V ta namen morajo imeti vse nepremičninske družbe tudi obvezno zavarovano poklicno odgovornost. Nepremičninski posrednik mora sicer pri posredovanju v prometu z nepremičninami ravnati v skladu s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, kar pomeni, da se njegova odgovornost presoja precej strožje kot splošna odškodninska odgovornost. To pa za stranke pomeni bistveno večjo pravno varnost, kot če so v poslu prepuščene same sebi. Pogosto so sicer stranke prepričane, da za njihovo pravno varnost poskrbi udeležba notarja ali odvetnika. Vendar niti notar niti odvetnik nista tako široko udeležena v postopku kot nepremičninski posrednik (odvetniki npr. načeloma ne preverjajo dejanskega stanja nepremičnine in ne vzpostavljajo stika s tretjimi osebami). To pa pomeni, da tudi njihova odgovornost po vsebini ne zagotavlja podobne varnosti.
Ali obstajajo kakšne rdeče zastavice ali opozorilni znaki, na katere morajo biti posamezniki pozorni pri izbiri nepremičninskega posrednika?
Dejavnost je s tega vidika dokaj dobro regulirana. Pomembno je, da si stranka vzame čas in preveri ključne informacije. Najprej torej dejstvo, ali posrednik dejansko razpolaga z licenco oziroma je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov. Opozorilni znak so lahko tudi nesorazmerno nižje cene posredovanja ali celo obljube, da naročitelju ne bo treba plačati nobenih stroškov (tudi tovrstne primere smo videli v preteklosti).
Kako vidite delo nepremičninskega posredovanja v prihodnosti?
Po mojem mnenju bo dejavnost (oziroma podjetja v njej) po omenjeni odločitvi Ustavnega sodišča končno lahko delala predvsem na dvigovanju kakovosti storitev. Najboljši pa bodo lahko za svojo kakovost tudi ustrezno nagrajeni. Pričakujemo lahko torej konkurenčni boj tudi v smislu dvigovanja kakovosti (ne zgolj nižanja cen), kar je za potrošnika lahko samo dobro.
