Nekega ponedeljka objavite oglas za stanovanje in do petka imate deset ogledov ter dve ponudbi nad ceno. Mesec kasneje objavite skoraj identično stanovanje, le tri ulice stran, in po treh mesecih še vedno čakate na prvega resnega kupca.
Lokacija odloča, a ne tista, ki jo napišete v naslov oglasa
“Ljubljana center” v naslovu oglasa danes ne pomeni kaj dosti. Kupci gledajo veliko globlje. Zanima jih, ali lahko otroka peljejo v vrtec peš, ali imajo trgovino v petih minutah hoje, ali bodo zvečer slišali promet s ceste.
Naši posredniki v mreži RE/MAX opažajo, da se stanovanja v mirnih soseskah z dobro infrastrukturo prodajo bistveno hitreje, tudi če je cena na kvadratni meter višja od povprečja. Kupec je pripravljen plačati za mir in udobje. Pri manj priljubljenih lokacijah pa se pogosto pokaže, da je pravi kupec potreboval nekoliko več časa, ne glede na to, kako ugodna je bila cena na papirju.
Dvosobna in trisobna stanovanja gredo kot za med
Zanimivo je, da cena pogosto sploh ni glavni krivec za dolgo čakanje. Trenutno največ povpraševanja vidimo po dvosobnih in trisobnih stanovanjih. Ustrezajo mladim parom, družinam z enim ali dvema otrokoma, pa tudi vlagateljem, ki jih kasneje oddajo v najem.
Stanovanja z nenavadnim tlorisom, temnimi prostori ali nefunkcionalno razporeditvijo pa kupci hitro obidejo, čeprav je kvadratura na papirju povsem spodobna. Ljudje si danes znajo predstavljati, kako bodo v prostoru dejansko živeli, in če si tega ne znajo predstavljati, gredo naprej.
Precenjena nepremičnina obtiči, realno ocenjena gre naprej
Tole je klasika. Prodajalec pogleda sosedov oglas, doda še malo za “čustveno vrednost” in postavi ceno, ki nima veliko skupnega z realnimi, sklenjenimi posli v okolici.
Na terenu vidimo, kako se te razlike med ponudbenimi in dejansko doseženimi cenami vse bolj razpirajo, predvsem pri starejših stanovanjih in tistih, ki potrebujejo prenovo. Za kupca je to lahko odlična novica. Pri realno ocenjenih nepremičninah je danes več prostora za pogajanja, kot bi sklepali iz cene v oglasu.
Prvi vtis ni kliše, ampak razlog za odpoved ogleda
Kupec pogosto odloči že v prvih desetih sekundah, ko odpre oglas. Temne, slabo posnete fotografije, skop opis brez osnovnih podatkov ali neurejen prostor na ogledu, in zanimanje se ohladi še preden si prodajalec sploh vzame čas za pripravo kave.
Nepremičnine, ki so pred prodajo urejene, profesionalno fotografirane in jasno opisane (kvadratura, leto obnove, mesečni stroški), dobijo bistveno več ogledov. In več ogledov skoraj vedno pomeni hitrejšo prodajo.
Strah pred zamujeno priložnostjo poganja odločitve
Ko je stanovanje res dobro, dobra lokacija, primerna velikost, poštena cena, se med kupci hitro sproži nekaj podobnega tekmovanju. Nihče noče biti tisti, ki je oklevljal predolgo in zamudil.
Po drugi strani pa dolgo prisotna nepremičnina v kupcih vzbudi dvom. Vprašajo se, zakaj je stanovanje po treh mesecih še vedno naprodaj, in v glavi si hitro izmislijo razlog, čeprav ga v resnici sploh ni. Dolg čas na trgu tako postane sam sebi razlog za nezaupanje.
