Dedovanje nepremičnine je redko preprosto. Poleg čustvenega bremena izgube svojca se dediči hitro znajdejo pred vprašanji, na katera niso pripravljeni: kdo je dejansko lastnik, kakšne davke bodo morali plačati in kako sploh začeti postopek prodaje, če nepremičnine ne morejo ali ne želijo obdržati. V nadaljevanju smo zbrali korake, ki jih je smiselno poznati, preden se lotite prodaje podedovane nepremičnine.
Urejena lastninska pravica
Prodaja podedovane nepremičnine je mogoča šele, ko je zapuščinski postopek pravnomočno končan. Sodišče izda sklep o dedovanju, ki je temeljni dokument, na podlagi katerega se dediči vpišejo v zemljiško knjigo kot novi lastniki.
• Brez pravnomočnega sklepa o dedovanju prodaja ni mogoča.
• Vpis v zemljiško knjigo je pogoj za prenos lastništva na kupca in traja dlje, kot dediči pogosto pričakujejo, zato je smiselno postopek začeti čim prej.
Kadar je dedičev več
Solastnina je pri dedovanju nepremičnin pogosta – vsak dedič dobi idealni delež nepremičnine. Za prodajo celotne nepremičnine je potrebno soglasje vseh solastnikov.
• Če se dediči o prodaji ne strinjajo, je mogoče prodati tudi le lastni idealni delež, vendar je krog kupcev zanj bistveno ožji, cena pa praviloma nižja.
• V takih primerih pogosto pomaga nevtralna tretja oseba, ki vodi pogovore med solastniki in usklajuje njihove interese, preden pride do dogovora s kupcem.
Davčne obveznosti, na katere ne smete pozabiti
• Davek na dediščine in darila: dediči prvega dednega reda (otroci, zakonec) so praviloma oproščeni. Finančna uprava davek odmeri po uradni dolžnosti na podlagi sodnega sklepa.
• Davek na promet nepremičnin: ob prodaji znaša 2 % od prodajne vrednosti, napoved pa je treba vložiti v 15 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe.
Dohodnina od dobička iz kapitala pri prodaji je davek, ki najbolj vpliva na končni izkupiček. Osnova zanj je razlika med nabavno in prodajno vrednostjo, stopnja pa je odvisna od tega, kako dolgo je nepremičnina v lasti.
• do 5 let lastništva: 25 %
• po 5 letih: 20 %
• po 10 letih: 15 %
• po 15 letih: oprostitev plačila
Priprava nepremičnine na prodajo
• Preverite, ali imate vso potrebno dokumentacijo: zemljiškoknjižni izpisek, energetsko izkaznico in morebitna dovoljenja za objekte na parceli.
• Podedovane nepremičnine so pogosto starejše in potrebne manjših popravil. Urejen videz in osnovna vzdrževalna dela lahko pomembno vplivajo na to, kako hitro se nepremičnina proda in po kakšni ceni.
• Realna ocena vrednosti na podlagi dejansko sklenjenih prodaj v okolici je zanesljivejša izhodiščna točka kot primerjava z oglaševanimi cenami sosednjih nepremičnin.
Kdaj poklicati strokovnjaka
Zapuščinski postopek, usklajevanje med solastniki, davčne obveznosti in priprava nepremičnine na prodajo so koraki, ki jih je težko voditi vzporedno brez izkušenj. Nepremičninski posrednik lahko prevzame komunikacijo s kupci in usklajevanje med solastniki, pravna služba pa poskrbi, da bo dokumentacija urejena in prenos lastništva varen.
