Leta 2011 smo na podlagi generalnega vrednotenja nepremičnin dobili prve posplošene tržne vrednosti nepremičnin v registru nepremičnin. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin določa, da se morajo modeli vrednotenja, ki opredeljujejo vpliv lastnosti nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin, preverjati vsake štiri leta. Ko se indeksi na določenem območju spremenijo za več kot 10 %, nastopi razlog za spremembe vrednosti in to je bil razlog sprememb, ki smo mu pravkar priča.
Padec in ponovna rast prodajnih cen
V letu 2013 smo bili zaradi padca gospodarstva, slabe ekonomske moči potrošnikov zaradi brezposelnosti in nizkih dohodkov ter političnega dogajanja priča predvsem znižanju cen vrednosti nepremičnin na prostorskem portalu Geodetske uprave Republike Slovenije, in sicer v povprečju za 15–20 %, saj so v takih višinah od leta 2008 konstantno padale prodajne cene. Te vrednosti so ohranili vse do letošnjega januarja, ko so se v drugi polovici meseca cene ponovno spremenile, a je treba razlikovati med različnimi vrstami nepremičnin.
Vrednost stanovanjskih nepremičnin se je dvignila povprečno od 10 do 25 %, poslovnih znižala do 20 %, kmetijska zemljišča so ponekod na vrednosti pridobila tja do 25 %, ponekod pa izgubila tja do 10 %.
Zvišanje vrednosti stanovanjskih nepremičnin je bilo zaznati skoraj v vseh večjih mestih po Sloveniji, po vseh regijah, najmanj ali skoraj nič pa na Ptuju z okolico in v Prekmurju, podobno so se regionalno znižale cene poslovnih nepremičnin. Vrednost kmetijskih zemljišč se je zvišala v vzhodnih regijah države in južno od Ljubljane, znižala pa v zahodnih.
»Glavni razlog zviševanja je po mnenju ministrstva za okolje povečano povpraševanje kupcev, ki imajo zaradi večje naklonjenosti in odprtosti bank za kreditiranje povečano kupno moč in posledično višji interes ter večjo možnost uspešne realizacije nakupa.»
Zadnje leto opažamo še povečano zanimanje za nakup nepremičnin z namenom oddajanja v turistične namene (v sklopu Airbnb).
Kaj nam prinaša novi zakon o množičnem vrednotenju?
- 1. 2018 je začel veljati nov ZMVN, s katerim se skuša odpraviti pomanjkljivosti v zvezi z zakonsko opredelitvijo sistema vrednotenja in pravne varnosti lastnikov nepremičnin. Z novo postavljenim sistemom vrednotenja bo mogoče dobiti vrednosti, ki bodo uporabne za več področij, tudi davčno, in bodo čim bližje realnim tržnim vrednostim. Novi zakon omogoča v postopkih oblikovanja modelov vrednotenja vključitev javnosti, in sicer z javnimi razgrnitvami predlogov modelov, h katerim bo javnost lahko podala mnenje.
» Lastniki nepremičnin bodo z dokazovanjem posebnih okoliščin, ki v vrednotenje ne bodo zajete, lahko ugovarjali pripisani posplošeni vrednosti, če se z njimi ne bodo strinjali.»
Omenjeni način naj bi se začel izvajati jeseni tega leta, nato bo sledilo novo generalno vrednotenje, ki bo predvidoma avgusta 2019 dalo nove vrednosti nepremičnin.
Tako dobljene posplošene tržne vrednosti se uporabljajo za najrazličnejše javne, zakonsko določene namene, na primer v postopkih ugotavljanja davčne osnove za odmero davka na promet nepremičnin, davka na nepremičnine (ki morda nekoč bo) ali davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča, v postopkih ugotavljanja premoženjskega stanja oseb na področju socialnih transferjev in še kje. Zato je določitev teh vrednosti izrednega pomena in smiselno je, da lastniki nepremičnin natančno preverijo podatke, ki so zapisani v informativnih izračunih. V kolikor niso ustrezni, je primerno, da jih uredijo v skladu z navodili, ki jih za ta namen pripravi Geodetska uprava Republike Slovenije. Ob zadnjem popisu nepremičnin leta 2006 se je izkazalo kar nekaj netočnosti, predvsem izmere prostorov, ki so jih lastniki kasneje urejali, da bi se čim bolj ali povsem približali dejanskemu stanju, a kljub vsemu je v našem poslu v procesu preverjanja pravno-formalnega stanja nepremičnine z dejanskim zaznati še precej odstopanj. Morda se bo z novimi modeli in z drugačnim pristopom stanje bolj sistematično uredilo, kar bo pomenilo večjo pravno varnost predvsem za nove lastnike nepremičnin.
Mira Gašparič Petrovič, univ. dipl. prav., nepremičninska svetovalka
